ZEH（ゼッチ）とは、住宅の断熱性能を高め、省エネ設備や太陽光発電などを組み合わせることで、年間で消費するエネルギー量と創り出すエネルギー量の収支をおおむねゼロにすることを目指す住宅です。2050年のカーボンニュートラル達成に向けた取り組みとして注目されるだけでなく、光熱費の削減や住環境の快適性向上、災害時のレジリエンス（対応力や回復力）向上など、さまざまなメリットが期待されています。
一方で、初期費用や設計面での制約など、ZEHにはデメリットや注意しておきたいポイントもあります。特にZEH関連の補助金制度は毎年内容が見直されるため、制度の最新情報を把握しながら検討を進めることが大切です。
そこで今回は、2026年5月時点のZEHの基本的な仕組みから、種類やメリット・デメリット、2026年の補助金情報、今後導入予定の「GX ZEH」までわかりやすく解説します。
今後もZEHに関する情報は更新される可能性がありますので、国や自治体のホームページなどで最新情報をご確認ください。
ZEH（ゼッチ）とは？年間の一次エネルギー※1 の収支ゼロを目指す住宅
ZEH（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）の最大の特徴は、快適な暮らしを実現しながらも、年間のエネルギー収支を実質ゼロにすることです。断熱と省エネ、太陽光発電などの創エネを組み合わせることで、脱炭素社会の実現に貢献しながら、生活の満足度も高めていくことができます。
ZEHでは、暑さや寒さを我慢したり、薄暗い照明や不便な生活を強いられたりといったことはないように設計します。むしろ、健康リスクの低減効果や災害時のレジリエンス向上など、さまざまなメリットも期待できます。また、日々の快適性が向上するだけでなく、長期的なエネルギーコストの削減にもつながる可能性があります。
※1 一次エネルギー：石油・石炭・天然ガスといった化石燃料や太陽光、風力、原子力などの自然から直接採取できるエネルギーのこと。一次エネルギーを加工・利用して作られた電気、ガソリン、都市ガスなどは二次エネルギーという。
ZEHが求められる理由
ZEHが注目される背景には、年々深刻化する地球温暖化への対策や、脱炭素社会への移行があります。日本では2050年のカーボンニュートラル実現を目標として掲げており、住宅分野でも省エネや再生可能エネルギーの活用などの重要性が高まっています。
なかでも、日本の家庭から排出される温室効果ガス（GHG）は、全体の約15%を占めるとされており、住宅の省エネ性能向上は重要な課題のひとつです。
参考：環境省『家庭部門のCO2排出実態統計調査（家庭CO2統計）とは？』
こうした背景から、「第6次エネルギー基本計画」（2021年10月閣議決定）において、「2030年度以降新築される住宅について、ZEH基準の水準の省エネルギー性能の確保を目指す」、「2030年において新築戸建住宅の6割に太陽光発電設備が設置されることを目指す」とする政策目標が設定されており、住宅分野における脱炭素化が本格的に進められています。
ZEHを実現するための3つの取り組み
ZEHを実現するためには、主に以下の3つの取り組みを進める必要があります。新築の戸建て住宅だけでなく、集合住宅や中古の戸建て住宅でもZEHを目指すことが可能です。
| 断熱性能の向上 | 住宅の外壁や窓、屋根、床下など外皮の断熱性能を大幅に高める。夏は涼しく、冬は暖かい住宅を実現することで、エネルギーを極力使わない。 |
| 高効率な設備・システムの導入 | 省エネ機器（暖房・冷房・換気・照明・給湯）を導入する。エネルギーを上手に使うことで、室内環境の質を効率的に維持する。 |
| 再生可能エネルギー（再エネ）の導入 | 太陽光パネルなどの再生可能エネルギー発電設備を導入する。創出したエネルギーを自家消費したり、売電したりすることで、エネルギー収支をゼロに近づける。 |
断熱性能の向上について
ZEHでは、省エネ設備や再エネ導入よりも、まず高断熱化や日射遮蔽によって室内温度を一定に保つことが求められます。どんなに高性能な設備や再エネを導入しても、外気温の変化や日射の影響を受けやすい住宅では、エネルギー効率が悪くなってしまうためです。
そのため、ZEHでは住宅の外壁や窓、屋根、床下などの外皮の断熱性能を向上させること、日射遮蔽によって室内温度の上昇を防ぐことが重要となります。具体的には、高性能な断熱材や二重サッシ、ルーバー、外付けスクリーンなどを導入することで、室内温度が変化しにくい快適な住環境を作るといった対策を行います。
高効率な設備・システムの導入について
住宅の外壁や窓、屋根、床下など外皮の断熱性能を大幅に高めた上で、高効率な設備・システムを導入していきます。より効率的にエネルギーを使うことができるため、CO2を主とした温室効果ガス（GHG）の大幅な削減と快適な暮らしの両立が目指せます。
LED照明や高効率給湯、省エネ換気、高効率空調などを組み合わせることで、暑さや寒さ、暗さなどを我慢することなく、省エネルギーによる脱炭素社会の実現とエネルギーコストの削減が可能となります。
再エネの導入について
住宅の断熱性能や設備効率を高めつつ、太陽光発電設備などの再エネを導入することで、創エネによる一次エネルギー消費の実質ゼロを効率的に目指すことができます。
ZEHでは、単に再エネを最大限に活用するのではなく、高断熱化や高効率設備を導入することで可能な限りの省エネを優先的に行います。そのうえで、消費を抑えきれないエネルギーについては、創エネによって自家消費したり売電したりして、エネルギー消費を相殺していきます。
ただし、住んでいる地域の気温や日照条件、建物の規模や形状などによっては十分な創エネが難しい場合もあります。そのため、ZEHでは多様な地域・建物条件でもエネルギー削減を目指せるようZEHの定義を5つに分けています。
ZEHの定義
例えば、都市部の狭小地や多雪地域などでは、再生可能エネルギーによる創エネに適さない場合があります。しかし、地球温暖化を抑制するためには、さまざまな地域や立地においても可能な限りZEHを目指す必要があります。
また、近年さらなる省エネ性能の向上も求められており、2025年4月から、従来よりも高い省エネ性能などを目指したZEH＋（ゼッチプラス）の省エネ基準も強化されています。
参考：経済産業省 資源エネルギー庁『令和７年度以降におけるZEH＋ （『ZEH＋』及びNearly ZEH＋）の定義変更について』
ZEHには、以下の5つの定義があります。
| 『ZEH』 | ①強化外皮基準（1～8地域の平成28年省エネルギー基準（ηAC値、気密・防露性能の確保等の留意事項）を満たした上で、 UA値1・2地域：0.4[W/m2K]以下、3地域：0.5[W/m2K]以下、4～7地域：0.6[W/m2K]以下） ②再生可能エネルギー等を除き、基準一次エネルギー消費量から20%以上の一次エネルギー消費量削減 ③再生可能エネルギー等を加えて、基準一次エネルギー消費量から100%以上の一次エネルギー消費量削減 ※エネルギーに係る設備については所有者を問わず、当該住宅の敷地内に設置されるものとする |
| 『ZEH＋』 | ①断熱等性能等級6以上の外皮基準（UA値） ②再生可能エネルギー等を除き、基準一次エネルギー消費量から30%以上の一次エネルギー消費量削減 ③再生可能エネルギー等を加えて、基準一次エネルギー消費量から100%以上の一次エネルギー消費量削減 ④ZEH＋の選択要件2要素のうち1要素以上を採用すること ※エネルギーに係る設備については所有者を問わず、当該住宅の敷地内に設置されるもの |
| Nearly ZEH | 『ZEH』の①、②、かつ以下の④に適合した住宅④再生可能エネルギー等を加えて、基準一次エネルギー消費量から75%以上100%未満の一次エネルギー消費量削減 ※エネルギーに係る設備については所有者を問わず、当該住宅の敷地内に設置されるものとする（寒冷地、低日射地域、多雪地域に限る） |
| Nearly ZEH＋ | 『ZEH＋』の①、②、④、かつ以下の⑤に適合した住宅 ⑤再生可能エネルギー等を加えて、基準一次エネルギー消費量から75%以上100%未満の一次エネルギー消費量削減 ※エネルギーに係る設備については所有者を問わず、当該住宅の敷地内に設置されるもの（寒冷地、低日射地域、多雪地域に限る） |
| ZEH Oriented | 『ZEH』の①、②に適合した住宅 ※再生可能エネルギー未導入でも可 ※エネルギーに係る設備については所有者を問わず、当該住宅の敷地内に設置されるものとする ※都市部狭小地等（北側斜線制限の対象となる用途地域等（第一種及び第二種低層住宅専用地域、第一種及び第二種中高層住居専用地域並びに地方自治体の条例において北側斜線規制が定められている地域）であって、敷地面積が85㎡未満である土地。ただし、住宅が平屋建ての場合は除く）、又は多雪地域（建築基準法で規定する垂直積雪量が100cm以上に該当する地域）に建築された住宅に限る |
参考：一般社団法人環境共創イニシアチブ『2026年の経済産業省と環境省のZEH補助金について』
GX ZEHとは？2027年4月以降の新定義
2027年4月から、新しく『GX ZEH』が定義されます。従来のZEHとの違いは、外皮の断熱性能等の大幅な向上と、高効率な設備システムを導入することにより、一次エネルギー消費量をさらに大きく削減することです。そのうえで、創エネによりGX ZEH＋では115%以上、GX ZEHでは100%以上の一次エネルギー消費量の削減を目指します。
また、戸建てではエネルギー計測装置（HEMS：Home Energy Management System）による高度エネルギーマネジメントの導入が必須となる他、GX ZEH＋、GX ZEH、Nearly GX ZEHではHEMSによって制御される定置用蓄電池も必須となります。
さらに、EV充電設備やV2H充電設備の設置も推奨されます。GX ZEH Orientedにおいては、諸条件を勘案したうえで再生可能エネルギーの導入を検討することも推奨されます。
| GX ZEH | ①～④のすべてに適合した住宅 ① 外皮性能は、断熱等性能等級6における UA値[W/m2K]及びηAC値[-]の基準を満たす ② 再生可能エネルギー等を除き、基準一次エネルギー消費量から35%以上の一次エネルギー 消費量削減 ③ 再生可能エネルギーを導入 ④ 再生可能エネルギー等を加えて、基準一次エネルギー消費量から 100%以上 115%未満の一 次エネルギー消費量削減 |
| GX ZEH＋ | ①～④のすべてに適合した住宅 ① 外皮性能は、断熱等性能等級6における UA値[W/m2K]及びηAC値[-]の基準を満たす ② 再生可能エネルギー等を除き、基準一次エネルギー消費量から35%以上の一次エネルギー消費量削減 ③ 再生可能エネルギーを導入 ④ 再生可能エネルギー等を加えて、基準一次エネルギー消費量から115%以上の一次エネルギー消費量削減 |
| Nearly GX ZEH | ①～④のすべてに適合した住宅 ① 外皮性能は、断熱等性能等級6における UA値[W/m2K]及びηAC値[-]の基準を満たす ② 再生可能エネルギー等を除き、基準一次エネルギー消費量から35%以上の一次エネルギー 消費量削減 ③ 再生可能エネルギーを導入 ④ 再生可能エネルギー等を加えて、基準一次エネルギー消費量から75%以上 100%未満の一 次エネルギー消費量削減 |
| GX ZEH Oriented | ①及び②のいずれにも適合した住宅 ① 外皮性能は、断熱等性能等級6における UA値[W/m2K]及びηAC値[-]の基準を満たす ② 再生可能エネルギー等を除き、基準一次エネルギー消費量から35%以上の一次エネルギー 消費量削減 ○ ただし、基準一次エネルギー消費量、設計一次エネルギー消費量の対象は暖冷房、換気、 給湯、照明とする。また、計算方法は、平成 28 年省エネルギー基準で定められている計算 方法に従うものとする。なお、法改正等に伴い計算方法の見直しが行われた場合には、最新の省エネルギー基準に準拠した計算方法に従うこととする。 ○ また、再生可能エネルギー等によるエネルギー供給量の対象は敷地内（オンサイト）に限定し、自家消費分に加え、売電分も対象に含める。ただし、エネルギー自立の観点から、再生可能エネルギーは全量買取ではなく、余剰電力の買取とすべきである。また、再生可能エネ ルギーを貯めて発電時間以外にも使えるよう、蓄電池の活用が望まれる。 |
| 設備要件 | ○ 高度エネルギーマネジメント戸建住宅を対象に、高度エネルギーマネジメントの導入を必須要件とする。 ・エネルギー計測装置（HEMS）により、再生可能エネルギーの発電量等を把握した上で、住 宅内の冷暖房設備、給湯設備等を制御可能であること ・蓄電池の充電量・放電量を制御できること。（GX ZEH Oriented を除く。） ○ 定置用蓄電池GX ZEH＋、GX ZEH、Nearly GX ZEH となる戸建住宅を対象に、定置用蓄電池の導入を必須要件とする。 ※3 高度エネルギーマネジメントによって蓄電池の充電量・放電量が制御できること。 |
| 推奨事項 | ○ EV 充電／充放電設備敷地内に駐車スペースを有する全ての戸建住宅においては、現に居住者がEVを保有して いない場合であっても、敷地内に充電インフラの設置が困難であることが将来的な保有を妨げる要因とならないように、当該住宅の建築士は建築主に対して、EV 充電設備/V2H 充電設 備（充放電設備）の導入検討にあたり必要な情報の説明を行うこと。 ○ 再生可能エネルギー導入検討 GX ZEH Oriented の認定取得をする住宅において、個々の住宅における立地環境や屋根/ 建物形状等の諸条件を勘案のうえ、当該住宅の建築士は建築主に対し再生可能エネルギー 導入検討にあたり必要な情報の説明を行うこと。具体的には以下に記載の内容が想定されるがこれらに限るものではない。 ・再生可能エネルギー利用設備の「設備の種類（例：太陽光発電設備）」 ・再生可能エネルギー利用設備の「設備の規模（例：太陽光発電設備のシステム容量[kW]）」 |
ZEHのメリット
ZEHの主なメリットは以下の5つです。
- 快適性が向上する
- 光熱費が削減できる
- 災害時のレジリエンスが向上する
- 補助金が利用できる
- 建物の資産価値が高まる
それぞれを解説します。
①快適性が向上する
高断熱な住宅は、外気の影響を受けにくくなり、夏は涼しく、冬は暖かくなります。空調や給湯の効率も良くなるため、常に家中の快適性が保たれます。これにより、リビングや脱衣所、お風呂場の温度差が減り、ヒートショックによる事故を減らす効果も期待できます。
また、気密性が高いため、外からの騒音が抑えられ、中からの音も外に漏れにくくなります。住環境の快適性が向上することで、家族が安全かつ安心して過ごすことができるようになります。
②光熱費が削減できる
高断熱と省エネが両立できることで、空調や給湯、換気などで消費されるエネルギーを減らすことができます。また、エネルギー消費の少ないLED照明の導入や、自然光を室内に取り入れる工夫などをすることで、従来よりも光熱費を大幅に削減できる可能性があります。
ZEHに対応するためには、高断熱や省エネ設備の導入によって、初期コストが高くなることが一般的です。しかし、長期的な光熱費の削減効果によって、初期コストを回収できる場合もあります。また、創エネした電力を自家消費したり売電したりすることで、さらなる光熱費削減効果も期待できる可能性があります。
③災害時のレジリエンスが向上する
自家消費ができる太陽光発電システムや蓄電池設備を導入することで、停電時でも電力を確保できる可能性が高まります。また、エコキュートなどの高効率な給湯システムに貯められた水を、非常用水として使うことも可能です。
仮に電力の供給が完全に停止しても、ZEHに対応した高断熱住宅なら、暑さや寒さをしのぎやすいというメリットも期待できます。EV（電気自動車）があれば、車に蓄えた電力で調理器具や暖房器具、スマートフォンの充電器などの生活家電を使用することができます。また、V2H（充放電設備）も導入すれば、車に蓄えた電力を住宅に供給して、冷暖房や給湯を使うこともできます。
④補助金が利用できる
ZEHは、2050年のカーボンニュートラル実現を目指す国が主体となって推進するプロジェクトです。そのため、国や自治体による支援制度も充実しています。
補助内容は毎年変わるため、最新の情報をチェックすることが大切です。なお、申込期限を過ぎると申請ができなくなります。また、公募期間中に申請金額の合計が予算に達した場合は抽選となる可能性がありますので、早めに準備や申請を行うことが大切です。
参考までに新築戸建てを対象とした2026年度のZEHの補助金情報は以下の通りです。
公募期間
| 事業区分 | 公募開始 | 公募締切 |
| 単年度事業 | 2026年5月21日（木） | 2026年12月11日（金） |
| 複数年度事業 | 2026年11月6日（金） | 2027年1月8日（金） |
一般社団法人環境共創イニシアチブが運営する『ZEHポータル』で電子申請が行えます。
参考：一般社団法人環境共創イニシアチブ『令和８年度 二酸化炭素排出抑制対策事業費等補助金（戸建住宅・集合住宅のZEH化・省CO2化促進事業）公募要領 ＜個人申請編＞』
他にも新築マンションを対象としたZEH-Mや既存改修を対象とした補助金もあります。2026年度の最新の補助金情報は、以下のサイトや資料で公開されています。
参考：一般社団法人環境共創イニシアチブ『2026年の経済産業省と環境省のZEH補助金について』
※本記事は執筆時点の情報に基づいています。補助金制度は変更される可能性があるため、最新の公式情報をご確認のうえ、申請や活用の是非については、各社の状況を踏まえてご検討ください。
⑤建物の資産価値が高まる
今後、住宅の省エネ性能基準はさらに高まっていく中で、ZEH基準に対応する住宅は、将来的な資産価値が高まる可能性があります。2027年4月からは、新たなZEH基準である『GX ZEH』の適用も予定されており、高断熱・省エネ性能への注目はさらに高まることが予想されます。また、高断熱・高気密化により、建物の劣化リスクも低減され、住宅の長寿命化につながることも期待されます。ZEH対応住宅は、一般的な住宅より評価されやすくなる可能性があります。
ZEHのデメリットや注意点
ZEHにはデメリットや注意点もあります。
- 初期費用や維持コストが高くなる
- 設計の自由度が制限される
- 季節や天候によって発電量が低下する
それぞれを解説します。
①初期費用や維持コストが高くなる
高断熱化や省エネ設備の導入、再エネの導入により、初期コストや維持コストが高くなる可能性があります。GX ZEHでは、断熱等級6の達成や蓄電池設備・HEMSの導入も求められるため、建築コストや運用コストの上昇には注意が必要です。
ただし、長期的な光熱費の削減効果と快適性の向上によって、総合的な満足度は高まる可能性もあります。特にヒートショック対策による健康効果は、コスト以上の安心感をもたらしてくれるでしょう。
②設計の自由度が制限される
高断熱化や省エネ設備、再エネを導入する際には、屋根の角度や壁の形状、間取りに制限が生じ、設計やデザインの自由度が低下する可能性があります。例えば、複雑な屋根形状の場合、太陽光パネルによる高効率な発電が難しい場合があります。また、大開口窓は外気や日射の影響を受けやすく、吹き抜けは冷暖房効率を悪化させる可能性があります。
設計の自由度とZEHをうまく両立させるためには、一般社団法人環境共創イニシアチブの登録要件を満たした「ZEHビルダー/プランナー」に相談してみましょう。
参考：一般社団法人環境共創イニシアチブ『ZEHビルダー/プランナー一覧検索』
③季節や天候によって発電量が低下する
太陽光パネルは、梅雨の季節や曇天、積雪などの影響で発電量が大きく減少する可能性があります。また、屋根の大きさや形状、日当たりによっても、十分な発電ができない場合もあります。
十分な発電量が確保できない場合でも、Nearly ZEHやNearly ZEH＋、Nearly GX ZEH、GX ZEH Orientedを目指すことができます。地球温暖化の抑制と光熱費の削減を両立するためにも、再エネ設備の積極的な導入を検討してみましょう。
まとめ ZEHについて
今回は、高断熱化と省エネ設備、再エネの導入によって、一次エネルギー消費量の実質ゼロを目指すZEH（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）について解説しました。
2027年4月からは、新しいZEH定義『GX ZEH』が適用になる予定です。地球温暖化の抑制だけでなく、住宅の快適性向上や光熱費の削減、災害時のレジリエンス向上なども期待できるZEHは、新築戸建てはもちろん、新築集合住宅、既存改修でも補助金が利用できる可能性があります。
建物の資産価値の向上が期待できるZEH対応を積極的に検討してみてはいかがでしょうか？
GREEN CROSS PARKのGX
東急不動産の「GREEN CROSS PARK（グリーンクロスパーク）」は、企業活動と環境配慮を両立させる産業まちづくり事業です。再生可能エネルギーの活用やカーボンマネジメントにより、脱炭素社会への移行をエリア全体で実践し、未来志向の産業団地として進化を続けています。
東急不動産では、GX志向型住宅や地域開発、持続可能なまちづくりも積極的に推進しています。
