ZEB（ゼブ）とは？メリットや種類、実現方法、最新の国内事例を紹介

ZEB（ゼブ）とは、Net Zero Energy Building（ネット・ゼロ・エネルギー・ビル）の略で、建物で消費する年間の一次エネルギー※1 の収支を実質ゼロにすることを目指した建物のことです。2050年のカーボンニュートラル実現に向けて、ZEBの重要性はますます高まりつつあります。

今回は、ZEBの概要やメリット、実現方法、ZEBの国内最新事例を紹介していきます。

※1 一次エネルギー：石油・石炭・天然ガスといった化石燃料や太陽光、風力、原子力などの自然から直接採取できるエネルギーのこと。一次エネルギーを加工・利用して作られた電気、ガソリン、都市ガスなどは二次エネルギーという。

ZEB（ゼブ）とは？一次エネルギー収支ゼロを目指した建物

環境省が運営する『ZEB PORTAL（ゼブ・ポータル）』では、ZEBを以下のように定義しています。

出典：環境省『ZEB PORTAL（ゼブ・ポータル）：ZEBとは？』

私たちが仕事や生活を行う建物では、さまざまな用途でエネルギー（電気・ガス・熱など）が使われています。そのエネルギーの由来の多くは化石燃料であり、従来の建物ではCO2などの温室効果ガス（GHG）が大量に排出されています。

ZEBの重要性やZEB化が求められる理由

カーボンニュートラルを実現するためには、2019年度時点で我が国全体の約2割を占める業務部門（事務所ビル、商業施設などの建物）のCO2削減が不可欠です。しかし、1990年度以降の経済成長（実質GDPが28%増加）に対して、業務部門からのCO2排出量は48%増と大幅に増加しています。

こうした背景から、2021年10月に閣議決定された地球温暖化対策計画において、業務部門では2030年度に温室効果ガス排出量を2013年度比51%削減という厳しい目標が設定されています。

参考：環境省『ZEB PORTAL（ゼブ・ポータル）：ZEB普及目標とロードマップ』

そこで重要性を増しているのが、徹底的な省エネルギーの推進と再生可能エネルギーの活用によるCO2削減を目指すZEBとなります。ZEBでは、省エネ（消費するエネルギーを減らすこと）と創エネ（エネルギーを創出すること）を組み合わせることで、エネルギー消費量の実質的なゼロを目指していきます。

一度作られた建物は長期間にわたって利用されるため、ZEBを実現する建物が増えれば、温室効果ガスの削減効果が長期的に続くことになります。

4段階のZEBシリーズ

建物のエネルギー収支を実質的にゼロにするには、大幅な省エネと、大量の創エネが必要となります。そのため、すべての建物で一足飛びにZEBを達成することは非常に困難です。そこで多くの建物がZEBの実現・普及を目指せるよう、我が国では4段階のZEBを定性的および定量的に定義しています。

出典：環境省『ZEB PORTAL（ゼブ・ポータル）：ZEBの定義』

『ZEB（ゼブ）』

ZEB（ゼブ）は、省エネ＋創エネによって建物の一次エネルギー収支を実質ゼロ、またはマイナスを達成した状態の建物です。従来の建物に比べて、省エネによってエネルギー消費量を50%以上削減しつつ、創エネによって100%以上の削減を実現することが基準となります。

『Nearly ZEB（ニアリー・ゼブ）』

Nearly ZEB（ニアリー・ゼブ）は、ZEBは未達であるものの、限りなくZEBに近い状態の建物です。従来の建物に比べて、省エネによってエネルギー消費量を50%以上削減しつつ、創エネによって75%以上100%未満の削減を実現することが基準となります。

『ZEB Ready（ゼブ・レディ）』

ZEB Ready（ゼブ・レディ）は、ZEBの達成を見据えた先進的な建物です。従来の建物に比べて、省エネによってエネルギー消費量を50%以上削減していることが基準となります。

『ZEB Oriented（ゼブ・オリエンテッド）』

ZEB Oriented（ゼブ・オリエンテッド）は、ZEB Readyの達成を見据えた延べ面積10,000㎡以上の建物です。事務所や学校、工場等は、従来の建物に比べて、省エネによってエネルギー消費量を40%以上削減していることが基準となります。ホテルや病院、百貨店、飲食店、集会所等は、従来の建物に比べて、省エネによってエネルギー消費量を30%以上削減していることが基準となります。

ZEBを実現する方法

ZEBを実現するには、省エネ（消費するエネルギーを減らすこと）と、創エネ（エネルギーを創出すること）の両方を行う必要があります。省エネに関しては、パッシブ技術※2 によってエネルギー需要を減らすというアプローチと、アクティブ技術※3 によってエネルギーを無駄なく効率的に使うというアプローチの両方が必要です。

※2 パッシブ技術：建物の断熱性や気密性を高めることで、エネルギー消費を抑える技術。

※3 アクティブ技術：高効率な空調や照明を活用することで、エネルギーの無駄を減らす技術。

ZEBに取り組むためのステップ

ZEBに取り組むためには、エネルギー負荷を低減し、設備の効率化を図ることで省エネを実現することが大切です。そのうえで、建物に最適な規模の再生可能エネルギー設備を導入していくことで効率的にZEBの実現を目指せます。

なお、建物のどこでエネルギーの無駄が発生し、どうすれば効率的に設備を運用できるのかをマネジメントするエネマネ技術（エネルギーマネジメント技術）も欠かせません。省エネ（パッシブ／アクティブ）技術、創エネ技術、エネマネ技術を導入するためには初期投資が必要となりますが、ZEBの実現を目指す建物には国による補助金が利用できる場合があります。国の補助事業を有効活用することで、ZEBの実現に向けた取り組みを加速させることができます。

参考：環境省『ZEB PORTAL（ゼブ・ポータル）：支援制度』

ZEBのメリット

エネルギー消費量を大きく削減できるZEBですが、その他にもさまざまなメリットが期待できます。主なメリットは以下の4つです。

• 光熱費が削減できる
• 快適性や生産性が向上する
• 不動産価値が高まる
• 事業継続性が向上する

それぞれを解説します。

光熱費が削減できる

高断熱化や日射遮蔽などの外皮性能を向上することで、建物内で使われる空調コストなどの削減を目指せます。また、太陽光やバイオマス、地熱などを活用した創エネによっても、光熱費の削減が期待できます。

快適性や生産性が向上する

高断熱化や日射遮蔽などを活用することで、建物内の温度や湿度が一定に保たれやすくなります。また、昼光利用や自然換気などを積極的に取り入れることで、より自然に近い快適な空間が維持されます。

オフィスや商業施設などの快適性が向上すれば、建物内で働く従業員の満足度や商業施設の集客力のアップが期待でき、従来よりも高い生産性を目指せます。

不動産価値が高まる

脱炭素社会の実現やカーボンニュートラルの達成を目指せるZEBに対応した建物は、不動産としての長期的な資産価値の向上が期待できます。

例えば、商業施設のテナントであれば、脱炭素経営に積極的に取り組む企業からの入居申し込みが増えたり、賃料が向上したりする可能性があります。また、マンションやオフィスビルであれば、先進的なイメージによって街の魅力が向上し、人口流入や地域活性化などによって不動産価値が高まる可能性があります。

事業継続性が向上する

省エネと創エネを組み合わせることで、災害時のレジリエンスが向上し、事業継続性対策（BCP）が高まります。停電などのトラブルが発生しても、自家発電設備で最低限の電力を確保できたり、空調が動かなくても高気密・高断熱の建物によって寒さ暑さをしのぎやすくなります。

有事の際には、避難先や活動拠点としての活用が期待でき、近隣住民や地元自治体からの評価も高めることが期待できます。

参考：環境省『ZEB PORTAL（ゼブ・ポータル）：ZEBのメリットってなに？』

ZEBのデメリットや注意点

脱炭素経営の実現やカーボンニュートラルの達成を目指せるZEBですが、デメリットや注意点もあります。主なデメリットや注意点は以下の3つです。

• 初期コストが大きくなる
• ZEBの達成が難しい場合がある
• 専門的な知識やノウハウが必要

それぞれを解説します。

初期コストが大きくなる

外皮性能の向上や高効率空調の導入、自家発電設備の導入などを行うには、建物の建築時や改修時に大きな初期コストが発生する可能性があります。

ただし、ZEB化による省エネや創エネの効果は、長期的なコスト削減が期待できます。そのため、初期費用だけでなく数十年単位のランニングコストを考慮することが大切です。また、自家消費型太陽光発電設備に関しては、オンサイトPPA※4 を活用することで初期コストを抑えた導入が実現できる場合があります。

※4 オンサイトPPA（Power Purchase Agreement：電力販売契約）：自社の敷地や屋根に発電事業者が太陽光パネルを設置し、その電力を長期で買い取る契約形態。太陽光パネルの設置や維持管理は発電事業者が行うため、基本的に初期コストがかからずに導入できる。

関連コラム：オンサイトPPAとは？メリットや注意点、他の自家消費型太陽光発電設備との違いを解説

ZEBの達成が難しい場合がある

建物の立地や築年数、周辺環境、予算、業種や業界の特性によっては、ZEBの達成が難しい可能性があります。

例えば、日当たりが少ない場合や建物の経年劣化が進んでいる場合、資材コストの上昇による予算の不足などがあれば、一次エネルギー収支を実質ゼロにすることができないケースも想定されます。

また、巨大な工場やデータセンター、ホテル、病院、大学などのエネルギー需要の大きな建物では、どんなに省エネや創エネを積み上げたとしても、技術的・経済的に難易度が高くZEB化が難しい可能性もあります。

この場合、完全なZEB化を目指すのではなく、『Nearly ZEB（ニアリー・ゼブ）』や『ZEB Ready（ゼブ・レディ）』、『ZEB Oriented（ゼブ・オリエンテッド）』を目指す方が現実的です。エネルギー需要が大きい建物は、少しの省エネ効果でも削減できるエネルギーが大きくなりますので、まずは現実的な目標を目指しつつ、段階的にZEBの達成を検討すると良いでしょう。

専門的な知識やノウハウが必要

ZEBの達成には、建物や土地、エネルギー、補助金などに関する専門的な知識やノウハウが必要となります。建物の規模が大きいほどより高い専門性が求められますので、外部のデベロッパーやコンサルティング会社との連携を検討すると良いでしょう。

ZEBの事例

東急不動産ホールディングスグループでは、さまざまな業界や地域においてZEB化を推進しています。主な事例をご紹介します。

次世代空調制御「スイッチレス空調」を用いZEB物件で年間約25%の省エネ効果を確認

ダイキン工業株式会社と国⽴⼤学法⼈⼤阪⼤学、株式会社アイティフォー、東急不動産株式会社は、2026年3月17日に省エネと快適性の両⽴をめざす「スイッチレス空調」の共同実証実験の結果を公表しました。「スイッチレス空調」は、温湿度やCO2濃度など、建物内外の環境情報を各種センサで取得し、自動的に空調制御を行うシステムです。

建物内は、人の在室状況や照明、日射などの熱負荷の影響を絶えず受けているため、リアルタイムに最適な空調制御を行うことで、省エネルギー性と快適性の両⽴を目指すことができます。

本システムを導入した結果、空調・換気に関わる消費電⼒量を年間で前年⽐ 24.6%削減しました。特に暖房を使う期間では52.1%削減しました。なお、実証実験に使用した東急不動産株式会社が運営する⼀番町東急ビル（東京都千代田区）は、改修工事を経て、2023年に建物の省エネルギー性能を示す建築評価「ZEB Oriented」を取得済みとなります。今回の実証実験によって、さらなる省エネ性能の向上を目指せることが確認できました。

参考：ダイキン・⼤阪⼤学・アイティフォー・東急不動産がオフィスビルで共同実証

保有するオフィスビル・商業施設全49件にて環境認証を取得

2026年3月30日、東急不動産株式会社は保有するオフィスビル及び商業施設49件において、外部機関による環境認証（ZEBを含む）を取得しました。2022年3月に、2025年度までに解体予定の物件等一部を除く全てのオフィスビル・商業施設において、第三者機関による「CASBEE※5」や「DBJ Green Building認証※6」などの客観的な環境認証取得を目指すことを発表しており、この目標を達成しております。

2026年3月現在、49施設のうちForestgate Daikanyamaと代々木公園 BE STAGEでは『ZEB Ready』を、恵比寿ビジネスタワーと日本橋本町東急ビル、一番町東急ビルでは『ZEB Oriented』を取得しています。

参考：東急不動産『保有するオフィスビル・商業施設全49件にて環境認証を取得』

※5 CASBEE（キャスビー）：建築物の環境性能を総合的に評価する日本独自の認証制度。省エネルギー性能だけでなく、室内環境の快適性や景観への配慮なども含めて評価し、「S・A・B+・B-」などのランクで格付けされる。

※6 DBJ Green Building認証：日本政策投資銀行が提供する不動産の環境・社会配慮性能を評価する認証制度。省エネ性能に加え、防災性やテナントの快適性、周辺環境への配慮などを総合的に評価し、投資価値の高い不動産として格付けされる。

まとめ ZEBについて

今回は、建物の一次エネルギー収支の実質ゼロを目指すZEB（ゼブ：Net Zero Energy Building）について解説しました。

ZEBは、省エネと創エネを組み合わせることで、建物で消費する年間の一次エネルギーの収支を実質的にゼロにすることを目指した建物のことです。建物の中では人が活動したり、OA機器などが稼働しているため、エネルギー消費量を完全にゼロにすることはできませんが、省エネと創エネを組み合わせることで、昇降機や給湯、照明、換気、空調といった建物が消費する一次エネルギーの消費を減らすことが可能です。

ただし、ZEB化には大きな初期コストが発生する可能性があり、諸条件によっては完全なZEB化の達成が難しい場合もあります。また、ZEBに関する専門的な知識やノウハウも必要となりますので、外部のデベロッパーやコンサルティング会社との連携も視野に入れてみましょう。

GREEN CROSS PARKのGX

東急不動産が展開する「GREEN CROSS PARK（グリーンクロスパーク）」は、日本の産業と地域の未来を拓く、新しい発想の「産業まちづくり」事業です。GX・DX・まちづくりの力を柔軟に組み合わせることで、産業団地を起点とする持続可能な街づくりを実現し、産業振興と地域共創に貢献します。

当社が手がける物流施設シリーズ「LOGI’Q」では、ZEB認証や各種環境認証の取得を通じて環境性能の高い施設開発が進められており、こうしたノウハウを背景に、再生可能エネルギーの活用や脱炭素に配慮したエネルギー環境の整備を進めています。

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